樓市凶兆？

「樓市凶兆」是今期 iMoney 的封面標題，以往財經雜誌多是大字標題話甚麼超低息環境、樓價再創高鋒、看不到跌的原因之類的，但近期卻是唱淡多過唱好，市場有甚麼風吹草動，都立即大字標題話樓價見頂、將會大跌之類。

筆者也認為樓市見頂訊號已出得八八九九，幾時才真正開始跌則未知，要跌幾多成才算合理也無法先事估計，但如以長線投資角度，筆者則會用租金回報率以及回本年期去看，筆者不善長計算股票的長線投資價值，但卻喜愛用長線投資的角度去看樓市。

筆者認為樓宇的「價位」不重要，價位和租金的互動才最重要，樓市上升週期一旦展開，租金的上升幅度和速度，必定漸漸追不上樓價，而且兩者差距會越來越大：

原因一，租金才是真正反映住宅的剛性需求，你有錢又啱價，可以買幾層樓，有些樓甚至租不出去也無所謂，因為你目的可能只是炒價，尤其是近年筆者聽到最流行的一句說話："放現金無用"。但你不會無端白事租一層樓，卻不住進去，每個月白交租。所以當樓市有泡沫時，炒樓人士會谷大咗個需求，但租金市場卻是真正反映用家的需求

原因二，租樓要簽至少一年租約，筆者作為租客，喜歡和業主簽兩年約。由於租約是保障租客多過業主，就算市場平均租金急升，但業主在租約期內不能加租。這阻慢了租金的上升，使其遠追不上樓價。

筆者喜歡用目前樓價以及租金，去計算回本年期，為免數字計得太複雜，筆者會忽略按息率，假設自己是以現金全數買樓，再計算回本期 (事實筆者也能力這樣做 ^^)。如果我有一筆現金，我是現時去買樓收租？回本期是多少年？我把它放在銀行長期定存又如何？兩者做比較。

我目前的觀點是：

1. 港幣大額存款，年息也有 2.X 厘，其實還高於買樓收租的回報。即使定存回報和買樓收租回報一樣，我當然也選擇做定存，因為風險低，而且唔洗煩。買樓收租除了樓價跌的風險外，你還要承受租客欠租、整爛你的傢俱，甚至把你層樓變成兇宅等一堆風險

2. 以現在市價買樓收租，有些回本期是五十年以上，即是等於你攞一筆錢出來做生意，卻要五十年後才回到本，五十年後才能夠開始賺錢，這筆生意你會做嗎？但有人會反駁，樓價和租金都會升，以現價去計算不是不合理嗎？樓價和租金齊升，不是雙賺？但正如上邊已講過，租金永遠追不上樓價的，當樓價繼續升，對新買樓投資的人來說，回本年期只會越來越長，令聰明的長線投資者卻步，沒有資金流入樓價的升幅也最終見頂。另外價格是可升可跌，你同時也要承受樓價和租金雙雙下跌的風險

3.  我相信任何市場都會有升跌週期，市場一定要有波幅，當中的炒家才能夠搵食，而且是升時可以升到不合理，跌時也會跌到恐慌。當樓價升得火紅火熱時，我們受身邊的朋友影響，見人人都買，我們也要買。財經雜誌、新聞日日吹樓價升得如何勁、買樓的人如何賺，更進一步向我們洗腦。一旦大戶們在高位出貨出得七七八八，已經套了大量現金，樓市大跌他們才是最大的得益者。現時各大財經雜誌又開始唱淡，不要低估這種洗腦功能 (背後當然是大戶們在發功)，當人人都轉呔看淡，你身邊的朋友開始賣樓套現時，就算當初你堅持如何長線投資、有買貴無買錯，你都會開始心思思想賣樓....  ^^