樓市的轉角

昨晚偷懶沒出文，其實股市最近無乜好寫，今日反而寫一寫樓市，以下是過去十年樓市的超級利好因素，但這些因素在未來十年可能會一一被逆轉：

1. 在 97 年樓市升到瘋狂，市民當然不願承認是泡沫，每一次樓市急升市民必定認為是求過於供，認為應該增加供應量，結果有董伯伯的八萬五，市民不是要供應嗎？政府就大量增加供應給你們，結果樓市大跌，董伯伯成為罪人。在樓市低谷時，港府又認為供應過量，於是取消主動賣地，結果十年後的今天又重回舊路，市民又怨供應不足，樓市升爆機。

逆轉：政府又已取回賣地的主動權，未來供應是有增無減

2. 全球瘋狂印銀紙，推行低息政策，存錢入銀行基本上無息，甚至要跑輸通脹，所以熱錢大量流入新興市場的房地產市場。

逆轉：美國失業率如持續改善，會按計劃開始退市，而中國也開始回收流動性。而最重要是美國樓市復甦中，相反港澳樓市升到泡沫，未來可能熱錢可能從港澳撤走，回流美元區資產。未來十年的息口有可能升至長期平均值

3. 過去十年是中國經濟增長的黃金期，背靠祖國的港澳最能受惠，北水大量南下

逆轉：未來十年中國經濟增長放慢

4. 目前港澳失業率極低，原因和第 3 點有些關係 (澳門直成是依靠中國的北水)

逆轉：隨着中國經濟增長放緩，澳門的賭收增長可能減慢

結論：無人知樓市幾時會真的見頂回落，進入下跌週期，但現時才上車風險極高，隨時會接最後一根火棒。以長線投資角度，租金相對樓價的回報率極低，息率未來可能有加無減，完全見不到有長線投資的價值。

有樓自住應該死牛持有，無樓人士應該積極儲錢，耐心等待較佳的上車機會。現時好多人話錢無用 (指現金)，我就話錢幾時都有用，無債才是一身輕 ^-^